面對(duì)日漸增長(zhǎng)的租金，絕大多數(shù)租房者稱(chēng)“難以承受”。目前在大中城市，租房者多數(shù)是無(wú)房、買(mǎi)不起房以及在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)時(shí)間較短的中低收入者，比如剛畢業(yè)的大學(xué)生以及外來(lái)務(wù)工者。租房是他們的“剛性需求”，但他們中多數(shù)人的月收入付完房租后僅夠“溫飽”。

畢業(yè)兩年的小楊在北京通州區(qū)北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室，每天要擠一個(gè)多小時(shí)的地鐵到公司工作，而每月1000元的房租對(duì)于月收入四五千元的他來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)也不算小。“對(duì)于工作一段時(shí)間的人來(lái)說(shuō)還好，剛畢業(yè)的大學(xué)生太難了。”他說(shuō)，“大家都想在地鐵旁邊找房子，交通方便，但房租越來(lái)越貴。”

房租多少是合理？從需求方——租戶(hù)的角度講，他們最看重的是租金收入比。租金收入比，即房租在收入中所占比重，能夠直觀反映出承租的壓力水平。調(diào)查顯示，一線城市的房租收入比已高達(dá)40%，這意味著解決衣食住行中“住”的問(wèn)題，已成為奮斗的主要目標(biāo)。如果房租收入比繼續(xù)提高到50%、60%，則會(huì)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。

事實(shí)上，相對(duì)2010年和2011年，2012年北京房租的同比漲幅已相對(duì)趨緩。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，盡管漲幅趨緩，對(duì)于很多低收入和普通白領(lǐng)階層的租房人群來(lái)說(shuō)，租金上漲帶來(lái)的壓力仍然很大。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是大戶(hù)型漲幅較大，弱化了合租優(yōu)勢(shì)；二是郊區(qū)租賃需求增多后促租金上揚(yáng)，漲幅大于市區(qū)，郊區(qū)租房也越來(lái)越貴；三是經(jīng)過(guò)之前連續(xù)的快速攀升，基數(shù)越來(lái)越高。

大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲，但遠(yuǎn)達(dá)不到15%以上的速度，多數(shù)城市居民收入漲幅在10%以下。而新進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的青年，起薪近幾年甚至在下降。最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，2013年高校畢業(yè)生起薪期望值較2010年下降一半。“可能‘北上廣’就不是我們?cè)摯舻牡胤桨伞！辈稍L中，有人很悲觀。

房屋租售比仍低于國(guó)際水平

持有人出租房屋動(dòng)力不足

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來(lái)一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大，關(guān)鍵原因在于租房市場(chǎng)的供求關(guān)系不平衡。

在需求端，近兩年進(jìn)入大城市的大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)人口數(shù)量不斷增加，同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)高企和限購(gòu)政策越來(lái)越嚴(yán)，使很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)而租房，增加了需求。

而在供應(yīng)端，閑置房屋長(zhǎng)期無(wú)法盤(pán)活成為租賃房源，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。

曾有樂(lè)觀人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲、樓市成交量較低的情況下，會(huì)有不少人把原本打算出售的房子轉(zhuǎn)為出租，可以增加租賃房源。但事實(shí)上，效果并不明顯，很多房主寧愿暫時(shí)空置房產(chǎn)，也不愿意用于出租。究其原因，有人認(rèn)為房屋出租后損耗風(fēng)險(xiǎn)高，影響日后出售收益，更多人則在理性的評(píng)估房?jī)r(jià)租金比以后，放棄了出租。

從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講，租售比是衡量房租價(jià)格是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)。

租售比即房屋租金與房?jī)r(jià)的比值。國(guó)際上一般認(rèn)為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場(chǎng)是比較健康的，租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量，目前一線城市房租價(jià)格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。

“現(xiàn)在像北京、上海這些地方，租售比都已經(jīng)低于1∶500了，這是很畸形的租售比。”張大偉說(shuō)。他舉例，租出一套北京市四環(huán)附近價(jià)值300萬(wàn)元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，有可能收入僅四五萬(wàn)元；如果房主把300萬(wàn)存到銀行，按照年利率3%可以得到9萬(wàn)元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵(lì)房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。

不過(guò)，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個(gè)模糊問(wèn)題。一是假定了房?jī)r(jià)是合理的。而目前一線城市房?jī)r(jià)普遍被認(rèn)為偏高，也就影響到以此計(jì)算出來(lái)的房租的合理區(qū)間。二是購(gòu)房者購(gòu)房目的是什么。在京滬等地，不少購(gòu)房者購(gòu)房的一個(gè)前提是認(rèn)定房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，空置的房屋在未來(lái)賺取差價(jià)就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。

何況，多數(shù)國(guó)家對(duì)房主在房產(chǎn)持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)起落而變動(dòng)，以此鼓勵(lì)持有者出租房屋，還有不少?lài)?guó)家對(duì)出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國(guó)并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當(dāng)前一線城市租價(jià)并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。