海棠灣的開發架構為政府作為一級開發，其行政構架從2007年正式成立，成立國有開發公司，負責整個區域內的水、電、路等的公共配套建設。

按照規劃，海棠灣綜合度假區的高端項目包括：亞洲最大的免稅店、全球最頂級的濱海酒店帶、頂級游艇碼頭、不夜城、集傳統民俗與現代風格于一體的風情小鎮、現代化運營模式的總部經濟與金融產業園區等等。

在投資界看來，海棠灣綜合度假區的開發機會也是三亞大規模投資的絕佳機會。面對蜂擁而至的海內外投資者，三亞政府顯得異常冷靜、理性，“海棠灣開發招商壓力不大，相反需要挑商、擇商。”鄧忠副市長對《中國經濟周刊》說。

至于海棠灣的投資中是以中資還是外資為主，海棠灣管委會副主任吳鐘斌說很難統計，“有些項目是中資的，但也有外資參與合作，因為股東結構是全球的，所以外資究竟占多大比例，也難以統計。但無論是中資還是外資，實際運作項目的主體都在三亞注冊了實體公司。”

酒店走廊

目前似乎已經沒有什么可以阻擋人們對三亞旅游度假的向往和熱情，即使是在2013年春節期間，央視在黃金時間連續曝光三亞旅游的種種宰客行徑，三亞旅游潮依然是熱浪滾滾，特別是其高端旅游市場以前所未有的態勢加速襲來。

“三亞主城區已經開業的免稅店，2013年春節期間單天購買力最高超過了3000萬元，而且此購買力還是在人均次限購8000元人民幣的前提下。” 吳鐘斌副主任解釋說，政府希望通過海棠灣免稅店來緩解市內單體免稅店的壓力，為旅游產業鏈帶來更多的空間。

在此背景下，三亞市政府決策提速海棠灣開發。如原計劃2014年開業的亞洲最大免稅店——三亞海棠灣國際購物中心，已經改為2013年年底就完工并試運營。

除了亞洲最大免稅店的誘惑力，從三亞的整體旅游設施看，海棠灣綜合度假區的最大魅力之一，應屬其高檔酒店板塊。“海棠灣的高檔酒店建設規模，僅用5年時間就快趕上亞龍灣20年的發展。”吳鐘斌形象地比喻道。

在海棠灣的規劃中，將濱海一線的最佳地段劃定為“酒店帶”，規劃建設32家國際知名品牌酒店。這些品牌包括豪華精選、喜來登、康萊德、希爾頓逸林、萬麗、凱賓斯基、威斯汀、洲際、索菲特、君悅、香格里拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亞特蘭蒂斯、華爾道夫、文華東方、麗思卡爾頓、萬豪、皇冠假日、溫德姆至尊等等。

截至目前，海棠灣的酒店開發已累計投資400多億元，已有7家品牌度假酒店開業，客房總量已近3000間。

“海棠灣濱海酒店帶2016年前后絕大部分開業后，在22公里長的海岸線上，規劃如此高端、國際品牌酒店如此集中、檔次如此之高、度假元素如此齊全，可以預見，海棠灣將成為世界上少有的國際品牌酒店最集中的走廊。”吳鐘斌說。

已于2012年開業的海棠灣喜來登酒店的駐店經理黎紋良說，隨著知名度的提升，營銷力度的進一步挖掘，今年酒店住房率預計達48%左右，基本達到開業初的預期目標。

為了滿足不同旅游人群的高、中、低旅游需求，除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠灣還在二線地段規劃建設中端酒店，三線地段建設具有當地特色的風情小鎮，這些相對低端但非常有特色的旅店，與濱海高端酒店形成互補。

BT建設模式引關注

在海棠灣現場采訪中，5個風情小鎮因其設計風格和其背后的BT建設模式引發了媒體和學界的特別關注。

據介紹，海棠灣鎮95%以上人口都集中在整個鎮三分之一的面積上。根據海南省委、省政府的戰略部署，在“十二五”期間實現海棠灣撤鎮設區。全鎮總人口大約5萬人，基本要實現挪地居住。這是一個相當浩大的工程，于三亞甚至海南來說，都是史無前例的。

海棠灣在沿國道兩側交通較便利的地方根據不同地形特色，建設宜居宜住、宜商宜旅的風情小鎮，就近安置附近居民。全鎮有22個村委會，全部搬到風情小鎮里居住，每個小鎮規模1000人到幾千人不等。這是一個“雙變”的課題，從農村到社區，從農民到居民，尤其后者更難。

從目前摸底情況來看，基本上每家每戶都有單獨的聯排低層住宅。