萊西夢想望城樓盤。

即墨服裝市場。

位于榮成的中韓邊貿城。

A 住宅地產

“火車一響，黃金萬兩”“決定房產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”……青榮城鐵年底開通濟南方向后，青煙威納入一小時經濟圈，正式進入同城時代，會對樓市有什么影響？島城地產界專家分析認為，交通的快捷便利，將給沿線的住宅樓盤帶來更多人氣，城鐵車站周邊的樓盤銷量會有所增加，具有一定的升值潛力，但能否升值還要看大環境、持續投資和配套設施等。另外，由于城際鐵路車站具有強大的凝聚力，周邊可能形成新的城市功能區，部分城市可借此進行新的城市布局。

城鐵開到哪，人氣跟到哪

“今年的三四月份平淡一些，從9月份到現在，房子越賣越好。”10月13日下午，即墨鼎泰豐置業顧問紀明霞說，這得益于周邊的學校等配套設施日益完善，也得益于交通設施的更加方便。

城際鐵路給樓盤帶來的推動能有多大？紀明霞說，不光體現在銷量增加上，價格也明顯上漲。“鼎泰豐”月底準備推出5個樓盤，小高層的均價5500元，多層的均價6800元，與去年同期相比每平米增加了800元。

同樣作為城鐵板塊，隨著青榮城際鐵路開通的日益臨近，到即墨佳源都市、高迪墨香郡、萊西夢想望城、香閣麗苑、岸芷汀蘭等處看房、購房的人近期也明顯增多。

“青榮城際開通對于青煙威沿線都是好事，有了人流就會有錢流”，青島科威國際不動產總經理孫杰認為，對于青島的樓市而言，這種城際間的人口流動，直接受益的是即墨和萊西。

太近稍吃虧，適中更受益

在即墨一家售樓處，工作人員表示，緊靠青榮城際站點的房子，會比較難賣，好在前期該樓盤的那幾棟樓已經賣完。“前一段時間試車時發現有點吵，在家里都能聽得見”，一位業主也表示，盡管城鐵開通后，去青島和煙臺、威海、濟南都比較便利，但擔心有噪音，再加上開通后車站周邊可能會比較亂，因此即墨當地人對緊鄰車站的樓盤并不特別“感冒”。

同樣，在威海房產交易中心，幾名營銷人員也表示當地居民不愿意距離城際鐵路太近，更喜歡在靠近市中心的地方置業。

“青島東，買得起的海灘房”“青榮城際、免費高速——享45分鐘青島經濟圈，約1小時直達山東及中部核心城市。”這些都是海陽碧桂園十里金灘的宣傳語。

碧桂園十里金灘有關工作人員介紹說，該項目距城際鐵路海陽站車程是半個小時，距即墨北站車程在45分鐘左右，城際鐵路增加了交通的便利性，距離也比較合適，因而比較受外地買房者的青睞。

城際鐵路開通之后，淄博、濰坊、濟南、北京等地的客戶，來往會更方便，也會帶來更多的預期客戶。碧桂園十里金灘工作人員表示，青榮城際鐵路將改變沿線居民的時空觀，拉近人們的心理距離。以前不少人會覺得海陽屬于煙臺，而城鐵開通之后，會真正強化“青島東”的概念。

工作在此處，生活在別處？

青島房價相對較高，而即墨、萊西、煙臺、威海等地，不僅房價比較低，生活成本也很低。隨著青榮城際鐵路的開通，是否會出現在青島工作，在即墨、萊西等郊區置業，工作在此處，生活在別處的狀況呢？

青島世聯怡高總經理陳耀華及其團隊，做過青榮城際對沿線樓市影響的專門研究。他認為，因為存在“坡地效應”，交通更方便之后，購房者會向煙臺、威海等地匯聚。但是本地工作、異地購房的可能性不太大，因為會考慮通勤的時間成本和交通費用。頂多是交通更方便之后，人員的交流會加快，來往的頻次會增大。

市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江認為，就半島地區目前的情況而言，很難出現“生活在別處”的情況。龍江說，國外城際鐵路和高速公路都非常發達，尤其是多國高速不收費不限速，因而在這個城市工作，卻在另一城市居住的情況比較常見。而國內受制于交通的影響，大家還沒有形成這種思維。

反而青島是山東的經濟龍頭，對周邊城市有比較大的吸引力和號召力，城際鐵路開通后會有更多人到青島市區來置業。

青島科威國際不動產總經理孫杰說，能不能實現“生活在別處”，取決于很多因素。比如說，城鐵的頻次有多大，到底會有多方便，在途的成本會有多高等。

更多城里人有望下鄉養老

2012年之前，東北各地到萊西置業的人比較多，像岸芷汀蘭等樓盤都有幾十人、上百人組團來投資買房。2012年之后，受銀行信貸政策的影響，投資性住房基本沒有了。

萊西市房產局副局長胡云濤介紹，與青島市區相比，萊西樓市價格上存在“洼地”現象。此前受制于交通的不便，外地人特別是青島人只能對萊西高品質房屋望洋興嘆。青榮城際鐵路開通后，必將成為吸引外地人到萊西購房置業、度假養老的重要因素。

“有的人可能會在青島、煙臺工作，而買房之后把父母安置在即墨、萊西，這樣房價不貴可以接受，也便于一家人團聚”，胡云濤表示，目前在萊西就有很多買房安置老人，或者暫時買個婚房作為過渡的情況。

在碧桂園等大型地產落戶之前，傳統房地產開發以普通住宅為主，面向的對象大多是當地居民，目的是滿足當地人的住房需求。海陽市住房保障和交易中心有關負責人表示，隨著更多的大型地產商進入，房地產的開發類型，將由原來的以普通住宅為主，傾向于商業住宅和花園別墅，樓盤的設計風格也會更加時尚，更加符合大城市人群的審美，從而吸引更多城里人下鄉養老。

能不能升值，要看綜合配套

煙臺市房產協會工作人員介紹說，“柏林春天”距離城際鐵路出站口不遠。前兩年的時候，單價4000多元都賣不動，現在賣到了6000多元。

10月14日，萊西夢想望城附近，一溜排開了幾十輛轎車，不斷有人到銷售中心考察咨詢。當期推出的700套房子，盡管還沒有開盤，已經有三分之二的交了意向金，萊西夢想望城的銷售經理李靈偉，對樓盤售賣狀況情況還算滿意。

開發商拿地的時候，重點考慮的就是地腳在城際鐵路沿線，可以開發成類似于濟南的高鐵新城。李靈偉說，夢想望城將配建兩條商業街、規劃有幼兒園、小學和中學等，再加上交通比較便利，尤其是青榮城際鐵路開通在即，最近特別搶手。

是不是城鐵車站附近的房子都會升值呢？龍江認為，盡管城鐵附近的個別樓盤可能會出現漲價的情況，但是更大范圍來講，還是要受整個大環境和行業的影響更重。交通更便捷之后能夠對當地的市場活躍度有幫助，但是對沿線的房價，很難產生大幅的帶動。

青島世聯怡高總經理陳耀華認為，城鐵車站附近的房產，確實會有一定的升值預期，但是不應該太理想化。一個地產項目要得到消費者的認可，需要周邊配套、需要持續投入才能見效。

“比如說投資之后，要能出手才能賺到錢，但是對于一些房產項目而言，買了未必能賣出去”，陳耀華介紹說，地產商容易圍繞熱點地段進行高強度開發，但是個別區域增量太大會導致升值難。另外，城際鐵路、地鐵也不是萬能的，市場大環境好的時候，可以錦上添花；大環境不好，作用會大打折扣。

在放開限購之前，在信貸政策放松之前，也曾有人認為會帶火樓市，從目前來看，基本都沒有起到多大作用。陳耀華認為，就目前來看，樓市存量過多，觀望氣氛濃厚，對升值空間的判斷尤其需要理性。

借城鐵東風，城市改變格局

青榮城際鐵路在萊西、煙臺、威海等地設立的主要站點，相對于中心城區來說，處于相對偏遠地帶，而借助于青榮城際鐵路，沿線各城市也將進行城市功能的重新布局。

作為老城區的一部分，與突飛猛進的北部相比，包括望城街道在內，萊西南部處于相對落后狀態。而隨著青榮城際的開通和城市改造的加快，這一切都將發生改變。

正在建設中的萊西“夢想望城”地產項目占地4300畝，將與萊西北站將融為一體，將萊西城區南大門向南大范圍擴充。將該區域建成后，將集綜合交通樞紐、商務辦公、文教體育、休閑娛樂、生態居住等功能于一體的現代化城市綜合體。

“青榮城際鐵路通車，將提升本地的房地產行業水平，提升房產業的服務和質量，萊西市房產局副局長胡云濤認為，城際鐵路開通之后，可以引入更多的大型、知名的地產企業。不僅僅在房屋戶型方面會有改變，包括建筑質量、配套設施、物業服務業也會得到提升。

萊西市商務局有關負責人表示，萊西居青島、煙臺、威海3個開放城市之間，處在青島北部的邊緣地帶，是在“夾縫中”求生存，但隨著城際鐵路的開通，萊西變成北靠煙臺、威海腹地，南臨青島沿海，原本的劣勢轉化為獨特的地理優勢，使招商引資環境進一步優化，從而帶動南部老城的發展。

“目前來說，海陽北部相對于南部來說，還不是這么發達，但是目前我們根據海陽北站所處的位置以及當地經濟的發展情況制定了小城鎮聚集區的發展規劃，主要設想以徐家店鎮、郭城鎮、山前店鎮等幾個鎮為重點發展區域經濟，抱團向城鎮圈的方向發展。”海陽市城建部門相關負責人介紹說，當地將圍繞城際鐵路發展高鐵新城。

“中心城區基本已經沒有土地可以開發，市區的整體方向一是往東走，比如說牟平、開發區，另外就是往南走”，煙臺市房產協會的有關負責人表示，城際鐵路煙臺南站、官莊站投入使用后，將吸引一大批開發企業落子，有力地促進煙臺南部的地產開發。

而威海市受地形限制，土地資源較為匱乏，集約式城市發展模式是實現城市可持續發展的關鍵。而城際鐵路的南北兩站作為未來城市交通樞紐，成為城市的重點開發地段和經濟發展重心，能有效吸引原本流向中心區的人口和資本，既有利于中心區“有機疏散”，同時抑制了城市向外圍無序蔓延的現象，最終從整體上影響城市向緊湊型的城市發展模式轉變。

“青煙威榮城際鐵路的建設開通，將實現青煙威三市的城市資源，特別是消費資源的共享，提升威海的商貿、旅游、服務業水平。”威海市規劃局有關負責人介紹說，城際鐵路開通還可以實現兄弟城市的資源共享，分工協作、優勢互補，實現共同發展，進而加快藍色經濟區和高端產業聚集區建設。

B 商業地產

青榮城鐵即墨北站旁，投資15億元的即墨小商品新城已完成招商的90%，投資150億元的復星·星泓天貿城項目、投資66億元的中紡聯合國際商貿城在規劃建設中；榮成站附近，投資20億元的國內首座海洋邊貿商品交易中心——中韓邊貿城項目剛剛開業納客；海陽北站所在地，輻射膠東半島的農副產品批發市場，主體已經完工60%……“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”，正如海陽市投資局副局長葉春華所說，青榮城際鐵路的開通，將使沿線城市成為吸金石和聚寶盆，商業地產會迎來“百舸爭流千帆競發”的新局面。

城鐵通進來，優勢“走出去”

沿線城市成吸金石，即墨小商品新城、中韓邊貿城等項目紛紛崛起

300億打造即墨新商都

即墨服裝市場升級改造，新增品牌經銷區域9萬平方米，市場總面積將達到36.5萬平方米；小商品新城項目，總投資15億元，總建筑面積30萬平方米，主要建設五層小商品專業市場；中紡聯合國際商貿城總投資約66億元，建筑面積約109 萬平方米……即墨在西部規劃建設了面積約35平方公里的中國即墨國際商貿城，引進了復星·星泓天貿城和智慧物流園、四季青國際服裝城等重點項目，涉及總投資300多億元、建筑面積600多萬平方米。

“交通的四通八達，為即墨商貿的整體升級和產業集聚帶來了直接影響，商貿城還規劃設計了青榮輕軌站前商務區。我們用資源整合、全產業聯動、品牌創新孵化、生產加工基地等全方位手段，致力于打造江北最具特色的國際商貿城、國家級物流節點。”即墨國際商貿城管委副主任李濤介紹，“半島7市 5000萬常住人口，1小時就可以到即墨逛商城。據初步估算，整個項目將產生25萬個就業機會、日客流量超50萬人次、年交易額超千億的巨大影響力。”

多個批發商場的建設，會不會造成資源浪費和業界競合的加劇？中紡聯合國際商貿城的負責人陳祝全表示，各個商場有少部分的競爭點，但是各自有各自的特色。比如該商貿城以紡織服裝為主，而復星·星泓天貿城以建材、木雕、皮包為主，大家將在沒有沖突的前提下一起把市場做起來。

即墨服裝市場已經在山東半島、乃至長江以北，具有了強大的輻射作用，為何還有那么多的大型批發市場項目落戶即墨？國際商貿城管委有關負責介紹，作為千年商都，即墨服裝市場曾位列全國同行列三強。然而，隨著經濟發展和智能化時代到來，以批發、走量為主的低端商貿模式已跟不上發展需求，轉型升級迫在眉睫。

“以前的服裝市場多數都是格子鋪 ，內部環境落后，缺乏大品牌入駐需要的硬件設施，另外，目前已經走到移動互聯網時代，在整個商場的管理上都需要進一步改造。”復星·星泓天貿城副總經理蔣醫軍表示。

海陽建設大批發市場

青榮城鐵通車后，將最大程度地實現觀念、政策、科技、信息、產業、資金、人才、資源的雙向流動，既能為海陽帶來大量的人才聚集、經貿合作、產業聚集的機會，同時也為海陽當地的特色資源和產業優勢“走出去”創造了條件。海陽市投資局副局長葉春華介紹說，青榮城鐵通車后，將進一步推動吸引一批新項目、大項目落戶擴張，催生新的經濟增長點。

作為海陽的工業重鎮，徐家店鎮原有的化肥廠、農藥廠、絲綢廠等老企業，在轉制后不少已經倒閉。相對于靠海一側的南部來說，徐家店鎮顯得比較落后。而青榮城鐵海陽北站的落戶，將是該鎮發展的一個重要機遇。輻射膠東半島的專業商品批發市場，就在這個背景下產生。

“一條現代化的鐵路一通，就什么都有了”，徐家店鎮黨委書記趙偉介紹說，該鎮的招商引資可以加快步伐，引入高精尖企業，接受青島、煙臺的工業轉移，另外就是對蘋果等農副產品的加工、物流產業是一個很大的帶動。

趙偉表示，徐家店鎮是煙臺知名的蘋果專業鎮，是萊陽、棲霞、海陽三地果品的重要集散地和交易中心。城際鐵路開通后，便捷交通將帶來更多的人流、資金流，不斷擴大其在國內外影響力。瞄準這個機會，徐家店鎮引入外地企業投資，在當地規劃設了輻射膠東半島的農副產品大型專業批發市場。

專業批發市場將以蘋果、西紅柿等農產品的批發加工為主，總投資5億元，到明年規劃攤位1萬個，建設面積60萬平方米，每天可接待全國交易客戶6萬人。目前已經完成投資3億元，建筑主體已經完工60%，趙偉介紹說，隨著青榮城鐵的開通在即，該鎮將引入先進的果品加工業，打造農產品的冷鏈物流，加大批發市場的招商力，全面打通果品銷售的綠色通道。

榮成中韓邊貿城開張

“東西都是自產自銷，價格絕對便宜，都可以無理由退貨”，10月18日，在榮成中韓邊貿城內，盛裕瑞祥海參批發公司的經理張笑笑這樣招呼顧客。原來為了吸引更多業主，邊貿城還給她免了三年的房租。

中韓邊貿城由浙江一家公司投資20億元開發建設，位于榮成市重點規劃的高鐵商貿物流圈，目標是打造成全國最大的海洋食品配送基地、全國最具影響力的邊貿商品集散中心，力爭年交易額能力達到100億元以上。

作為全國漁業大縣，榮成市有著豐富的海洋資源，海洋食品產業基礎好、規模大，并且是中國大陸距離韓國最近的城市，擁有石島、龍眼兩個國家一類開放口岸。雖然榮成有很多海產品批發市場，但是海產品交易一直沒有形成集群、規模效應。而中韓邊貿城以交易集散為核心功能，建設有海洋食品博覽中心、科研中心等配套機構，還設置了各種休閑娛樂設施，并為業主提供銀行、郵政、倉儲、物流等相關服務，協助辦理稅務登記等相關手續。整個市場按業態分為海洋食品、邊貿商品、地方土特產、旅游商品以及辦公、會展、電子商務、餐飲娛樂等八個區域。

為了增加線上線下的實體銷售收入，中韓邊貿城聯合榮成市委、市政府建成海洋食品博覽中心作為配套外，還對一些中小企業實行了減免房租等政策。10月25日，2014海峽兩岸(威海·榮成)海洋食品博覽會在榮成海洋食品博覽中心開幕，中韓邊貿城經過一個多月的試營業，也于當天正式開業。

“以前從濟南乘火車來這兒要8個小時，青榮城際鐵路開通后濟南到榮成只需 4個多小時，感覺離省城近了很多。”中韓邊貿城的有關負責人表示，城際鐵路年底開通之后，包括濟南、淄博等地的游客，都可以乘坐火車來到榮成，到時候生意會更紅火 ，邊貿城的影響力也將進一步提升。

文/本報記者 姜振海 馬正拓 圖/本報記者 李雋輝 王濱