記者端午節(jié)期間走訪上海部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，總價(jià)低、性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目人氣較旺，市場(chǎng)回溫跡象明顯，有些樓盤(pán)雖然“零優(yōu)惠”，但依然人頭攢動(dòng)。

位于上海普陀區(qū)的某樓盤(pán)，早在2005年開(kāi)盤(pán)，目前仍有210套房源可售。中國(guó)證券報(bào)記者致電該項(xiàng)目售樓處了解到，該樓盤(pán)在售217平方米大戶(hù)型房源，均價(jià)50000元/平方米。而松江某樓盤(pán)大部分房源于2008年之前推出，目前還有47套可售，全是大戶(hù)型。

在某樓盤(pán)看房的一位購(gòu)房者表示，自己已經(jīng)被“搶房潮”傳聞搞得有點(diǎn)迷糊，但房?jī)r(jià)確實(shí)未見(jiàn)明顯松動(dòng)。另一位購(gòu)房者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌空間有限，最近處于政策利好時(shí)期，出手時(shí)機(jī)已到。

中國(guó)證券報(bào)記者走訪上海多個(gè)樓盤(pán)，未見(jiàn)“搶購(gòu)潮”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海限購(gòu)并未放松，執(zhí)行力度從嚴(yán)，盡管新盤(pán)與二手房成交均價(jià)和成交量都有所上升，但上漲幅度并不大，“搶購(gòu)潮”目前難以在上海樓市顯現(xiàn)。

據(jù)佑威以及網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月24日17時(shí)，今年端午節(jié)期間，上海成交714套住宅，而去年端午節(jié)三天共成交956套，遠(yuǎn)未達(dá)到去年水平。但端午期間成交714套，高于今年五一期間成交453套的數(shù)據(jù)。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年端午節(jié)前兩天(22日-23日)北京新建住宅簽約876套，二手房住宅簽約279套，合計(jì)簽約1155套，這一數(shù)字比今年五一小長(zhǎng)假的前兩天簽約量上漲55.9%，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。節(jié)日期間北京地區(qū)看房人流量明顯增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，端午節(jié)期間北京地區(qū)二手房看房客戶(hù)明顯增加，比五一期間增加超過(guò)兩成，購(gòu)房者購(gòu)房意愿明顯提高，但對(duì)房?jī)r(jià)依然比較敏感。

據(jù)媒體報(bào)道，近期廣州、深圳的成交較多的樓盤(pán)均為總價(jià)低、單價(jià)低的郊區(qū)樓盤(pán)，廣州以中小面積的剛需產(chǎn)品為主的樓盤(pán)成為市場(chǎng)主力軍；而深圳則是個(gè)別降價(jià)幅度較大的樓盤(pán)吸引眼球。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，從目前形勢(shì)看，開(kāi)發(fā)商大幅提價(jià)的聲音尚不強(qiáng)烈。只要現(xiàn)行調(diào)控政策不再進(jìn)一步收緊，樓市成交就可能繼續(xù)小幅回暖。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月23日-24日上海只有1個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目入市，該樓盤(pán)位于郊區(qū)青浦；廣州端午節(jié)樓市也只有4個(gè)新盤(pán)推出，郊區(qū)番禺區(qū)占3席。

此外，網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，目前上海全市新建商品住宅可售面積已達(dá)1013.18萬(wàn)平方米，為2007年以來(lái)高點(diǎn)。按照5月成交80萬(wàn)平方米的數(shù)據(jù)來(lái)推算，這些庫(kù)存全部消化完要12個(gè)半月。

開(kāi)發(fā)商營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍

節(jié)日期間，中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)力度有限，采用各種方式營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍。浦東某樓盤(pán)6月17日開(kāi)盤(pán)，端午節(jié)期間，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合某網(wǎng)站開(kāi)通看房班車(chē)。中國(guó)證券報(bào)記者詢(xún)問(wèn)大概有多少房源，銷(xiāo)售人員稱(chēng)可售房源不多，暗示盡早下定金。但中國(guó)證券報(bào)記者在上海房地局官方網(wǎng)站查詢(xún)后發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)累計(jì)推出多達(dá)270套房源，目前可售160套。該開(kāi)發(fā)商的看房班車(chē)不只看一個(gè)樓盤(pán)，一個(gè)看房線(xiàn)路一般為4到6個(gè)樓盤(pán)，每個(gè)樓盤(pán)都統(tǒng)計(jì)同一個(gè)看房班車(chē)人數(shù)，并集體合影，造成人氣很旺的景象。

還有一些看房團(tuán)采取低價(jià)樓盤(pán)路線(xiàn)，賺取大量人氣，甚至中途光顧上海周邊區(qū)域，推出單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)。“銷(xiāo)售人員打電話(huà)說(shuō)樓盤(pán)價(jià)格很低，我一早參加看房團(tuán)，原來(lái)是位于江蘇太倉(cāng)市的樓盤(pán)。”一位看房團(tuán)成員說(shuō)。

針對(duì)近期多地出現(xiàn)“日光盤(pán)”項(xiàng)目及樓市漲價(jià)的傳聞，業(yè)內(nèi)人士表示有炒作嫌疑。近幾個(gè)月，全國(guó)樓市成交出現(xiàn)一定放量，但多是開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的結(jié)果，目前市場(chǎng)成交較2009年和2010年樓市火爆時(shí)期仍有較大差距，市場(chǎng)全面反彈難度較大。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)的“千人搶購(gòu)潮”不排除其中有開(kāi)發(fā)商炒作的成分。從真實(shí)市場(chǎng)情況看，除非項(xiàng)目性?xún)r(jià)比極高，否則很難出現(xiàn)真正的“搶購(gòu)潮”。

對(duì)于有報(bào)道稱(chēng)南京市出現(xiàn)“萬(wàn)人搶購(gòu)潮”，業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券記者表示，該樓盤(pán)確實(shí)賣(mài)得不錯(cuò)，但只是有近萬(wàn)人到訪而已，不是每個(gè)訪客都會(huì)購(gòu)買(mǎi)。該項(xiàng)目并不位于南京市，而是位于南京相鄰的句容市，因此其“搶購(gòu)熱潮”也不是發(fā)生在南京市。對(duì)于該樓盤(pán)出現(xiàn)熱銷(xiāo)的原因，市場(chǎng)人士分析，一方面開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃做得好，蓄客時(shí)間長(zhǎng)，摸準(zhǔn)推盤(pán)節(jié)奏；另一方面是句容不限購(gòu)，緊鄰南京，吸引了很多南京購(gòu)房者去投資。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，降息信號(hào)被市場(chǎng)過(guò)度解讀、首套房信貸支持力度加大、多個(gè)城市樓市政策微調(diào)等因素令部分購(gòu)房者認(rèn)為市場(chǎng)有望走出低谷，擔(dān)心再次踏空，看房意愿及購(gòu)買(mǎi)意愿都有明顯增加。

張大偉認(rèn)為，價(jià)隨量漲是當(dāng)前人們普遍擔(dān)心的問(wèn)題，也是一些購(gòu)房者急于出手的原因。雖然目前尚無(wú)房?jī)r(jià)大幅反彈跡象，但個(gè)別樓盤(pán)或已按捺不住漲價(jià)沖動(dòng)，悄然調(diào)價(jià)。

6月成交或繼續(xù)回暖

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市成交持續(xù)回暖，購(gòu)房者對(duì)政策和市場(chǎng)走勢(shì)存在憂(yōu)慮，一些剛需人群甚至出現(xiàn)買(mǎi)漲心理，害怕再度踏空。

值得注意的是，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始不斷營(yíng)造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的氣氛。這對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容易形成跟風(fēng)入市或看漲買(mǎi)房的心態(tài)。開(kāi)發(fā)商有可能借勢(shì)提價(jià)，利用購(gòu)房者的心理促成量?jī)r(jià)齊升。

上海樓市5月以來(lái)成交迎來(lái)放量，樓市回暖跡象漸現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年上海樓市成交量將繼續(xù)回暖，房?jī)r(jià)降幅逐步收窄，直至下跌動(dòng)力消失。

“每年6-8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但今年有可能不同于往年，走出‘淡季不淡’的行情。”同策咨詢(xún)董事長(zhǎng)孫益功認(rèn)為，所謂“淡季不淡”，一方面是指不會(huì)延續(xù)往年淡季的狀況，另一方面也不會(huì)出現(xiàn)成交量暴漲的趨勢(shì)。

“在調(diào)控房?jī)r(jià)的效果漸趨明顯及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的背景下，短時(shí)間內(nèi)不太可能展開(kāi)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。除非四季度之前，房?jī)r(jià)明顯上漲，但這種可能性很小。”業(yè)內(nèi)人士判斷，今年樓市是一個(gè)探底、筑底、復(fù)蘇的過(guò)程。

“由于樓市政策繼續(xù)收緊的預(yù)期減弱，今年‘金九銀十’的亮點(diǎn)仍可能表現(xiàn)在成交量上。”該人士表示，政策層面正處于“刺激剛需”時(shí)間窗口，剛需人群的購(gòu)房意愿應(yīng)該會(huì)在6-8月繼續(xù)釋放。6月樓市成交量有可能繼續(xù)維持5月的水平，預(yù)計(jì)6月北京、上海等一線(xiàn)城市成交量或繼續(xù)維持回升趨勢(shì)。

也有業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市“回暖”基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，在調(diào)控從緊的大背景下，如果開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)力度不能維持，成交量很可能會(huì)再度陷入低谷。就當(dāng)前的趨勢(shì)來(lái)看，下半年剛需人群依舊會(huì)不斷入市。對(duì)于北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市而言，剛需釋放能夠持續(xù)多久對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)將有較大影響，這方面還存在不確定性因素。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 編輯：張少虎