誰把北京的房價送上了一條快車道？
在任志強看來，北京的房價還會繼續(xù)上漲，他判斷的依據(jù)就是商品房的供給出現(xiàn)了短缺，庫存量、供應(yīng)量跟不上銷售量。
他這個分析是從供需關(guān)系著手的，從這個角度看，對房價產(chǎn)生影響的第一個因素就是土地供給。那我們就先來看一看，北京的住宅用地現(xiàn)在到底有多少？是不是土地在推動房價的暴漲？
今年北京市計劃的住宅用地只有1300公頃，比去年減少了24%。在北京市國土局的網(wǎng)站，記者也看到，這1300公頃的住宅用地中，計劃用來建商品房的土地只有700公頃，這一數(shù)字遠遠低于2008年的1000公頃、2007年的1200公頃。
中國指數(shù)研究院副院長黃瑜：“土地本來就稀缺資源，然后再加上，如果是土地供應(yīng)量減少的話那么要的人又多的話，如果供給和需求不是很對稱的話，對價格肯定自然會起一定的帶動作用。”
開發(fā)商為了搶地，北京的天價地王也像雨后春筍般冒了出來。那么，北京市為何壓縮商品房用地規(guī)模，引發(fā)出一個個地王？任志強告訴記者，北京為了建設(shè)850萬平米的保障性住房，而壓縮了商品房的用地。
任志強：“你要加保障性住房，另外增加土地指標，你不能在增加保障性住房時候，去擠商品房的土地用地指標，這種擠的辦法最后商品房的供給越來越少，投資上不去產(chǎn)量上不去，供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來越嚴重。”
那么，北京今年為何在增加保障性住房的同時，不另外增加用地指標？中國社科院地產(chǎn)專家尹中立也做出了自己的分析。
尹中立：“土地供應(yīng)為什么會減少，這與貨幣政策也有很大關(guān)系，因為地方政府有了銀行的充足的資金的供給，它就對土地出讓金的依賴程度會下降，它就不急于賣土地，所以這也是地方政府今年在如此房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應(yīng)減少的一個很重要的原因。”
住宅用地供應(yīng)減少的情況下，北京的土地價格一路上漲，根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，截止到11月23日，北京住宅用地的價格已經(jīng)達到4933元每平米，同比上漲31%。
任志強：“北京估計今年土地出讓金超過800多億元了，往年連續(xù)幾年也就500多億，今年可能要突破800億，上海也是只完成了50%不到，30%幾的土地供應(yīng)量，但是比原來年初定的360億的土地出讓金，他拿了500多億，早就完成任務(wù)大大超支，那也就說你，如果再把它土地縮小，量縮小的話一樣道理，這地還會更貴房子也會更貴。”
中國指數(shù)研究院副院長黃瑜：“其實這個各地的土地財政，是已經(jīng)叫第二財政，大家都以各個城市很多城市都是這樣的，有些基本上，能夠占到財政大概30%，很多很多城市都能占到，甚至高的話能到70% 80%。”
土地供給減少，開發(fā)商高價搶地，市場供需不平衡，把北京的房價送上了一條快車道，一般老百姓的收入難以追上房價上漲的腳步。
這還只是從房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系來分析房價走勢，實際上，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商還通過特殊的銷售方式，在抬高房價。
是否個別開發(fā)商乘機哄抬房價？
前面我們看到，土地供應(yīng)的減少在進一步推動北京房價快速上漲。10月份北京商品住宅銷售價量齊升，四環(huán)內(nèi)的平均售價達到19750元，四至五環(huán)路達到17391元，五至六環(huán)路平均售價首次破萬，達到10314元。
火爆的樓市是供需關(guān)系決定的，但也不排除個別開發(fā)商乘機哄抬房價的影響。我們的記者在采訪中就遇到有開發(fā)商采用了一種早在2006年就被建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局明令禁止的銷售手法。他們是怎么干的？
記者注意到11月29日到12月1日，在搜房網(wǎng)上，三里屯soho的均價從每平米4萬元上升到42000元，3天時間里每平米漲了2000元，這樣的奇跡，三里屯soho是怎么做到的？記者也來到了銷售現(xiàn)場。
“18和19層這兩個層上保留的東西，一直沒賣就想等到今天來售，所以很多客戶都沒買上。”
這樣的說法讓記者警覺起來，因為這和國家要打擊的捂盤惜售、抬高房價的行為很相似。
“因為咱們公司保留了一部分，當時開盤之前有200多個客戶要買，我們就保留了一部分，你像頂層和18層保留了一部分，是這樣子的就是不賣保留了，然后等到市場好些就拿出來。”
那么，捂盤的銷售方法是否能綁架房價呢，在北京郊區(qū)的融科香雪蘭溪樓盤，銷售人員這樣告訴記者。
“今天只開了40套房，就這一小溜，一單元還沒開，包括01 03單元都沒開。”
銷售人員告訴記者，他們一棟樓每次只賣一個單元，要三次才賣完。由于控制了銷量，所以大量買房人都要經(jīng)過排號才有可能買到房。
記者：“1單元什么時候開，知不知道？”
“還沒價。”
記者：“開盤得多少錢？”
“開了你們也未必能買得上。”
記者：“為啥？”
“一樣，您要是不排隊的話，像頭前一開盤的時候，提前3天就跟這排隊。”
記者：“提前3天排隊？”
“對 ，24小時不走。”
銷售人員告訴記者，每次開發(fā)商只拿出很少的房子推向市場，通過前期宣傳，吸引大量的買房人，他們又在這些買房人中挑選第一批顧客前來簽約，記者注意到，由于買房人擔心失去簽約資格，所以往往只能價格上做出讓步。
“排完號，還得來再摸號，不見得能買上。”
記者：“還得再摸號，摸什么號？”
“叫你今天來，你不是來了嗎，來了之后，一二三四五六七八九十，一共發(fā)60個號，賣40個房子，再來抽，看能不能抽著你。”
記者：“再來抽是吧？”
“對。”
記者：“你今天買上了嗎？”
“買上了。”
就這樣，買房人懷揣著千軍萬馬過獨木橋的心理，沖上了開發(fā)商設(shè)計好的搶房戰(zhàn)場，這時，價格已經(jīng)不是主要因素，能不能買到房才是他們關(guān)心的重點。記者在財務(wù)室看到，不少幸運者正在交定金，財務(wù)人員告訴記者，定金交了，不管買沒買房，都不再退。
記者：“定完房子先交兩萬，是吧，然后再等著簽合同。”
“對。”
離開財務(wù)室，記者重新來到購房大廳，詢問不久后再次開盤的價格。
“一單元要是開了你算算，一單元要是開了15000元每平米。”
記者：“能這么高嗎？”
“還真是這樣，不開的原因就是為了漲錢。”
記者剛問完，就又有兩套房屋賣了出去，銷售人員也高興的表示，中午就可以休息了。
“還有倆，下午可以回去了。”
問你個問題，如果你去菜市場買白菜，品質(zhì)都一樣，你會挑什么樣的白菜？那當然會挑最便宜的。可是，如果菜市場所有賣白菜的攤主都把規(guī)矩改了呢？比如讓你排號，但還不一定能買得上，后面還得抽簽，抽中了才有可能買到白菜，這時候你關(guān)心什么？那我當然首先會擔心能不能買的到，這個時候價格高低已經(jīng)成了次要的。既然好不容易排到這了，抽到了買白菜的機會，價格高點就高點吧。
所以你看，在自由市場消費者可以自由選擇，這家的白菜貴了我就可以買別人家的，白菜價格很難漲起來。但現(xiàn)在換一種捂盤排號抽簽的銷售方式之后，能不能買到就成了首先考慮的問題，價格反而不重要了。要是北京的菜市場都這么賣白菜、賣蘿卜，估計價格也能漲起來。
所以說，開發(fā)商在這里玩了一個障眼法，人為制造房源緊張的氣氛，從某種程度上說，這就是一種變相的哄抬房價。可是，開發(fā)商敢玩這種游戲，還是瞅準了市場供應(yīng)緊張，房價連續(xù)上漲。如果供大于求，房子賣不動，房價走低，它這種游戲也玩不下去。面對瘋狂的房價，怎么辦？我們來聽聽學(xué)者的意見。
就在房價高漲的同時，國土資源部也推出了《限制用地項目目錄2006增補本》，這一目錄中，明確規(guī)定：宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。
尹中立：“你如果成片開發(fā)規(guī)模太大的話，它就會形成價格壟斷，事實上就會形成價格壟斷，所以把大批量的土地，分割成幾個區(qū)域，讓幾個開發(fā)商去，在一個土地上開發(fā)，它就會形成價格的競爭，就有利于消費者，這是方向是對的。”
記者注意到，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議，也要求增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。
半小時觀察：
就在我們調(diào)查北京樓市的時候，我注意到兩條與樓市密切相關(guān)的新聞。第一條是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出，明年要增加增加對保障性住房支持力度，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加強廉租住房等保障性住房建設(shè)。另一條新聞是中國社科院最新發(fā)布了《2010年經(jīng)濟藍皮書》表示，目前房價收入比超出合理承受范圍，8 5%家庭無能力買房。兩相對比，我們既看到管理層已經(jīng)著眼于改善房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，滿足更多人的住房要求，也看到這項任務(wù)的緊迫性和復(fù)雜性。但對房價來說，暴漲和暴跌都不是正常現(xiàn)象，如何讓它與百姓收入增長的步伐更合拍？我們還需要更多的辦法。
來源：經(jīng)濟半小時 編輯：肖亭
