豪宅市場松動 房企負債新高 成交持續(xù)回調(diào)

政策高壓之下，向來價格堅挺的豪宅市場出現(xiàn)下行跡象。《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一線城市多個豪宅項目開始松動降價。業(yè)內(nèi)人士認為，銷售壓力下的“以價換量”已延伸至豪宅市場，凸顯多數(shù)房企資金面惡化，并強化了樓市將迎來新一輪降價促銷潮的信號。

市場

多個豪宅項目價格開始松動

當住宅市場遭遇持續(xù)從嚴的宏觀調(diào)控政策而逐漸下行時，豪宅市場也開始出現(xiàn)松動跡象。

日前，奧園地產(chǎn)宣布，公司正與獨立本公司及其關聯(lián)人士的第三方，就出售北京長安8號51%權(quán)益接洽并進行磋商“長安8號”地處北京CBD核心區(qū)域，曾經(jīng)“四度易主”，此番拋售股權(quán)不由引發(fā)業(yè)界對其資金鏈的擔憂。

隨后，盡管奧園首席財務官林錦堂否認了項目出售是因公司現(xiàn)金流的問題。但根據(jù)奧園地產(chǎn)3月份公布的2011年報，公司流動資產(chǎn)“銀行結(jié)余及現(xiàn)金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動負債中“短期銀行借款”為26 .16億元，與2010年13 .60億元同比上升48%。同時，流動比率由2010年2.0下降至1.5。

據(jù)悉，長安8號在2010年一季度面市后，回籠資金不足10億元，至今也未啟動第二期銷售。而該項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。這個著名的豪宅項目如今被媒體稱為“燙手山芋”。

奧園地產(chǎn)負責人公開表示，盡管長安8號項目地段優(yōu)越，稀缺性明顯。但由于北京是受調(diào)控影響比較明顯的區(qū)域之一，在當前大環(huán)境下希望通過這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將公司的投資布局有所調(diào)整。“未來主要布局在一些受政策環(huán)境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”

記者發(fā)現(xiàn)，一線城市近期關于豪宅項目松動降價的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價16萬元/平方米，而非之前業(yè)界猜測的天價30萬元，低于鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價格。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原近期推出20套低特價疊加和聯(lián)排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區(qū)一個“低價開盤”，一個特價房促銷。

3月份，深圳豪宅市場價格同樣在下調(diào)，單價“萬元起降”。中國房產(chǎn)信息集團黃丹告訴《經(jīng)濟參考報》記者，銷售壓力迫使豪宅開始以價換量，近期龍頭企業(yè)在豪宅項目上營銷動作頻頻，上半年“去存貨、搶現(xiàn)金”將成為一線房企銷售主基調(diào)。“一方面以價換量，爭得客源和現(xiàn)金，一方面為未來進一步擴張做戰(zhàn)略準備。”

另外，黃丹介紹說：“近期改善型客戶在開發(fā)商促銷下緩步入市。2月多個城市改善型產(chǎn)品占據(jù)銷售排行榜前列，主要是近郊經(jīng)濟型別墅項目，價格屬于中檔。相較市中心總價高面積小，這些項目總價適中，相對性價比較高，吸引改善型需求入市。”