中國房產從“政策底”到“市場底”還有多遠
今年一季度,隨著樓市調控“政策觸底”成為業內共識,上海、北京等城市的剛性需求有所釋放,但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。
正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上,圍繞今年樓市走向,中外與會嘉賓展開激烈碰撞,探尋房價回歸的“市場底”,為中國房地產改革把脈問診。
政策觸底:剛需“回暖”難改“回歸”大勢
今年全國兩會期間,住建部副部長齊驥明確表示,近期不會再出臺新的房地產調控政策。政策“觸底”信號的發出,促使開發商“以價換量”,讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。
與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說,前期“限購令”等政策出臺后,從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發商“以價換量”的綜合影響下,近期一些城市樓市出現回暖跡象。
北京市住建委網站公布的網簽數據顯示,3月北京新建住宅簽約量,剔除保障房成交量后,環比2月上漲46.6%,新建商品房均價已連續3個月調整至2萬元以下。
海口市民楊靜一直有購房自住計劃,長期觀望后最近終于出手購買了一套小戶型。“政府部門說調控政策出得差不多了,再不出手擔心房價會再次反彈。”
根據中國指數研究院監測的40個城市,從3月19日至25日,有22個城市的樓市周均成交量出現增長。
與會嘉賓、諾貝爾經濟學獎獲得者菲爾普斯認為,中國政府采取一系列調控政策防止投資者過快炒高樓價,是為了糾正房價結構性的過高增長。紅杉資本創始人沈南鵬則說:“中國房價高企甚至已經造成人才向海外流失。”
中央政府堅持調控不動搖的姿態讓開發商不敢樂觀,堅持以價換量、開發剛性需求成為業內共識。
“房地產行業還在‘過冬’,必須花心思挖掘剛需,把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業集團總監周素萍坦言。
與會嘉賓普遍認為,以自住需求為主的市場,將是2012年中國樓市的鮮明特征,不要奢望房價今年會大幅反彈,穩健調整仍將是基本走勢。
市場尋底:房價回歸“合理區間”尚待時日
溫家寶總理在今年全國兩會上表示,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位,因此調控不能放松。
對此,上海易居房地產研究院楊紅旭說,目前中國500強房企的“庫存”巨大,不少開發商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下,通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預計新一輪的打折降價潮,將在未來兩三個月內持續展開。
那么,房價還有多大下行空間?
與會嘉賓、成都大學副校長張其佐認為,如果地方政府嚴格執行目前的樓市調控政策不動搖,市場底部最遲將在年底前出現,房價至少還有15%至20%的下降空間。
中國房地產研究會副會長顧云昌則認為,經過去年的調整,目前大多數中小城市房價基本合理,但北京、上海等一線城市房價回歸合理會很艱難。
一些與會嘉賓認為,不能忽視“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現,調整程度是否合理,還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。
“如果成交量回暖和價格止跌兩個指標同時出現,就可以確認底部出現。”楊紅旭說,樂觀地看,今年樓市“市場底”將出現在第二三季度。
但部分與會嘉賓也表示,如果從房價收入比等因素看,房價市場尋底還需要較長時間。
“顯然,目前我國房價收入比和房地產平均利潤仍然過高。”張其佐認為,我國房價收入比應控制在3:1至6:1之間,房地產平均毛利率控制在10%至15%之間為宜。
改革跟進:政策退出應避免新的“報復性反彈”
在調控高壓下,當前樓市投資投機性需求得到有效遏制,正是推行房地產制度性改革的良好時機。
“目前房地產調控效果仍是短期的,短期的需求調控往往壓抑下一階段供給,反而會給以后房價帶來上漲壓力。”張其佐說,調控政策頻繁多變,也會帶來市場劇烈波動。
“既然是短期調控政策,就早晚要退出。”中國(海南)改革發展研究院執行院長遲福林說,只有制度建設才能“填補”政策退出的空間。否則,樓市調控就難以走出“越調越高”和“報復性反彈”的怪圈。
對于房地產如何深度改革,財政部財政科學研究所所長賈康認為,“雙軌統籌”是解決目前房價過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”;對商品房價,政府不應再用行政手段一味強力干預。“市場軌”上政府應該主要管規劃、管規則、管收稅。
賈康建議,“十二五”期間,一線城市應先后跟進征收房產稅。房產保有環節征稅可以形成多種正面效應,合理激勵地方政府轉變職能,在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴。
“2012年是房地產的轉折年。”潘石屹認為,開發商“有錢就能圈地,蓋房就能掙錢”的開發模式已結束。政府應該轉而用稅收政策、貨幣政策調控房地產市場,通過增加土地供應等市場配置資源手段穩定樓市。
今年,住房保障體系建設、個人住房信息系統全國聯網、房產稅試點范圍擴大等“制度層面”的改革將加速推進。與會嘉賓認為,考慮到我國城鎮化進程在加快,要避免“過山車”式的房價反彈,樓市改革還有較長的路要走。
來源:新華網(“新華視點”記者 王暉余 徐蕊) 編輯:寧波