●已經公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，超過2009年庫存2倍以上，而全行業的庫存市值或超過5萬億元

●從傻子也能賺錢的“上半場”，到必須拼價格、拼品質、拼結構的“下半場”，年報數據客觀地反映出房地產行業正在經歷著深度調整轉型

截至4月11日，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發布了3月份及一季度業績。數據顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻了一季度整體業績的43.4%。即便經過了3月份的“小陽春”，大型開發商整體也沒有能夠實現業績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。

從傻子也能賺錢的“上半場”，到必須拼價格、拼品質、拼結構的“下半場”，上市公司季報和年報數據客觀地反映出房地產行業正在經歷著深度調整轉型。隨著調控持續深入，房地產企業資金面緊張的情況進一步凸顯。龐大的庫存、高額的負債率、嚴重分化的業績水平，再加上宏觀經濟面和政策面的偏負面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發展，眼下似乎只有“以價換量”一條出路。

成交量持續低迷，今年可能出現降價潮

“最嚴調控”持續兩年，房地產上市公司2011年的年報格外引人關注。截至4月8日，境內外上市的150余家國內房地產企業中，已經有75家發布了年報，另外還有60多家企業發布了快報或預告。

受限購、限貸等房地產調控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續低迷。盡管如此，大部分上市房地產企業仍然保持了銷售業績的增長，但增速明顯放緩。年報顯示，實現業績增長的企業約八成，而完成全年銷售目標的企業則不到三成。僅華潤置地、融創等不足10家企業的增速呈現加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團等企業甚至出現了負增長。

從營業收入看，已發布年報的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實現營業收入717.8億元，同比增長41.6%；保利地產實現營業收入470.28億元，同比增長31.02%。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營業收入的增長，一是得益于房價的上漲；二是由于房地產行業采用預售方式和交付后才計入結算收入的法人會計政策，2011年的年報更多的是反映2010年的銷售收入。

盡管銷售業績仍在增長，但大多數企業的利潤都出現了不同程度的下降。例如，萊茵置業2011年凈利潤同比下降60%—70%；陽光股份2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%。業內人士認為，企業之間業績分化變得更加明顯，房地產業將逐步告別“暴利時代”。

成交量的持續低迷，導致上市房企存貨總量大增。據統計，已經公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，同比上漲幅度達到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達到了2倍以上，而全行業的庫存市值或已超過5萬億元。

“去庫存化將成為今年絕大多數房企的主題。”北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，今年3月，各地成交量出現了一定程度的上升，主要得益于部分項目明顯降價后刺激市場回暖。在部分城市，10%的降價項目占據了90%的簽約，未降價項目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現降價潮。

資金鏈進一步趨緊，預計今年資金缺口將達1.3萬億元

庫存增加的同時，上市房企的資金鏈趨緊、負債高企，使企業日子更不好過。蘭德咨詢對49家上市房企年報的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。

據了解，房企的資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預收款等。過去幾年，銀行貸款占到整個房地產行業資金來源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自籌資金從未超過40%，而去年1—10月開發商的自籌資金比例已達到了41.2%。據央行報告，2011年房地產累計新增貸款1.26萬億元，同比下降38%。

市場人士普遍認為，在房地產調控不動搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發貸款可能不會增加很多。今年一季度以來，多家大型房企發布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產、雅居樂等等。鏈家地產市場研究部馮聯聯表示，一季度多家大型房企密集融資，體現出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規模。

負債率普遍上升則進一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業中，期末負債同比減少的只有22家，增加的卻達到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標桿房企的總負債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

債務償付的壓力，使房企資金鏈可能進一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱，相比2008年的行業調整，2012年房地產行業資金鏈風險更高、中小開發商資金壓力更大。報告預計，房地產行業資金缺口將高達1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關注的是，2010年前后大量發行的房地產信托也開始進入償付高峰期了。從規模上來說，2012年總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大。

從2011年起，房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業“割肉求生”，還有些企業干脆“被收購”。統計顯示，2011年樓市規模股權變動超過124宗，交易金額471.76億元，同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年，股權交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規模（交易額超千萬元）股權交易達到了20宗，披露市值達到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規模上漲了120%。

房企策略趨理性，結構優者得市場

壓力面前，2012年，多數上市房企調低了全年銷售目標以應對債務償付壓力和房地產銷售現狀，部分企業也在不同程度地下調新開工面積指標。

“從庫存和資金的情況看，房地產企業正在經歷最困難的日子。”宋延慶說，大量兼做房地產開發的非主業上市企業很有可能會加快“脫房”速度，回歸核心主業。它們空出的市場空間將由專業房企填補。專業房企則將通過降價銷售的方式來回籠資金，再用換回的現金流低價拿地。

事實上，面對相同的政策、市場環境，房企呈現出不同的發展態勢。這不單與企業對市場形勢的判斷有關，還與企業的市場結構和產品結構直接有關。

年報中實現正增長的房企，大多具有市場均衡布局和產品結構相對合理的優勢。以綠地為例，2011年，綠地集團房地產業務收入同比增長50%。董事長張玉良表示，調結構是綠地發展的內生動力。一是調產業結構，做強做大以能源、金融為核心的綜合產業；二是調整房地產項目布局結構，目前房地產開發項目大多數集中在二三線城市；三是調整產品結構，在武漢、鄭州等城市推出了多個超高層綜合體，適應了二三線城市提升城市等級的需求。

值得關注的是，央企背景的地產企業的業績增速明顯快于其他企業，因為地產央企具有相當的資源優勢和戰略優勢，同時在產品結構調整方面明顯優于其他企業。

宋延慶認為，未來房地產企業要想在“下半場”競爭中實現健康、快速發展，結構必須合理。企業處理好不同等級城市的市場結構、不同產品檔次的產品結構、長短線項目的周期結構等問題，實現追求利潤率項目和現金流項目的總體平衡，才能保證持續穩健的增長。

來源：人民日報 編輯：于姝楠

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