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統計部門最近公布的數據顯示，１０月房價雖然環比有所上漲，但漲幅明顯回落；各地住宅成交量也明顯下調。自９月底以來實施的調控政策，使樓市在關鍵時刻避免了又一次“高燒”。

不過，樓市接下來的走勢卻趨于復雜：一方面，調控的高壓、企業資金鏈的收緊以及后期供應增加等因素，增強了市場調整的動力；但另一方面，游資的加快進入以及近期美國第二輪量化寬松政策等因素，卻使接下來的樓市變數陡增。

關鍵時刻摁住漲勢

國家統計局的數據顯示，１０月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格環比上漲０．２％，漲幅比上月回落０．３個百分點。與此同時，１０月份的商品房銷售也呈現低迷的局面，當月全國商品房銷售面積環比９月份大幅下降１１．２％，銷售金額下降７．７％。傳統的“銀十”成色嚴重不足。

“９月底起及時出臺的調控政策起到了應有的作用?！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L陳晟說，“１０月是傳統的銷售旺季，一旦調控不當，房價就可能失控；現在看來是在關鍵時刻摁住了房價的漲勢”。

９月底，“黃金周”在即，各地的房交會即將鳴鑼開張，一些樓盤已有排隊搶購現象，開發商準備推出更多高價樓盤……９月２９日，住建部等五部委公布五條調控措施緊急為市場降溫；１０月起，各地“限購令”連續出臺，成交量迅速下降牽制了房價蠢蠢欲動的爆發上行態勢。

二手房市場的降溫也同樣明顯。中原地產１０月二手住宅市場成交量調查數據顯示，京、滬、深、廣、津等五大城市１０月成交量合計為３８９萬平方米，環比下跌２８％，各城市環比跌幅在一到五成不等。不過，盡管總體成交量有所回落，但仍高于今年５月最低點，相當于７、８兩月的平均水平。伴隨著二手市場成交量大幅回落，屋主對后市信心出現逆轉，各地下調房源報價的比重開始增加。

市場調整動力增強

“９、１０月房價連續上漲可能只是曇花一現?！币拙臃康禺a研究院綜合研究部部部長楊紅旭說。業內人士認為，雖然１０月房價依然環比增長，但有多種因素強化了房價合理調整的預期。

首先，政策層面，調控動作和“信號”并無衰減態勢。１０月２５日國務院常務會議把“促進房地產市場平穩健康發展”作為今后幾個月的重點工作之一，強調“各地區、各部門一定要認真落實各項調控措施，堅決遏制部分城市房價過快上漲”，“合理引導住房需求，抑制投機需求”。１１月以來，住建部等四部委聯合下發通知，有針對性地提高公積金貸款的首付和利率，并停貸“三套”。地方也繼續推出“自選動作”，比如北京自１２月１日起實施新規定加大對商品房預售的監督管理，要求商品房在辦理預售許可時，開發商提交的預售方案中必須將房價、折扣等信息上報，并在售樓處公示。

其次，開發商的資金持續收緊，降價促銷的壓力有所加大。國家統計局的數據顯示，房地產企業通過銷售和貸款進行融資的渠道明顯收窄。今年１－１０月房企資金來源中，銀行貸款占比同比下降２．４個百分點到１８．３％，其他資金（含個人按揭、定金與預收款等）占比下降３．１個百分點到４２．８％，而自籌資金則上升５．３個百分點到３７．９％。此外，上市、股權融資等其他融資方式難度也加大，信托、基金等則是“遠水救不了近渴”。１１日在上海舉行的“香港地產周”系列活動中，中國指數研究院副院長陳晟提醒現場不少房企人士：“盡管現在一些開發商日子并不難過，但這不代表將來日子也會不錯?！?/p>

再次，后市供應量將持續增加，博弈的天平有望向購房者傾斜。今年１－１０月，全國房地產開發企業完成土地購置面積和房屋新開工面積分別為３．２８億平方米和１３．１８億平方米，同比分別增長３６．２％和６１．９％。新開工面積大增，意味著今年四季度至明年，可供預售的商品房規模比較大；土地購置面積的大增，意味著明年下半年直至后年，可供預售的商品房規模也將持續擴大。

游資逼近增加樓市變數

不過，樓市一個新的動向當引起警惕：在房地產企業本年資金來源中，今年１－１０月利用外資的增幅高達４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個月增加的外資高達８７億元，占到前１０個月利用外資總和的１６％以上。

近年來外資投資中國房地產的總量不斷提高，２００７年我國房地產業即已成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造行業的第二大外商投資產業。國家統計局數據顯示，２００７年中國房地產開發利用外資高達６５０億元，增長６４．８％，整體高出其他渠道資金增長２６．２％；２００８年為７２８億元，２００９年有所回落，今年則重拾升勢。有機構統計，僅今年９月份，全國完成備案的外商投資房地產企業有９５家，超出過去３年的平均水平。從區域上看，國外投資機構對國內樓市的介入正蔓延向二、三線城市。業內人士指出，未來隨著中國經濟的強勁增長、人民幣持續升值、國內城市化加快、外資進入限制放松以及國內信貸從緊等多方面合力，外資投資房地產行業的力度還將加大。

近期美國實施的寬松貨幣政策對中國樓市的調控來說不是個好消息?！懊绹鴮嵤┝藢捤傻呢泿耪?，資本市場有大量的錢，中國和中國房地產會是他們的重要選擇。這些資金的涌入一定會降低上市房地產公司的負債率，所以這對減輕房地產開發商資金的壓力是利好?！保樱希龋现袊麻L潘石屹說。

１１日，在此間接受記者采訪時，潘石屹不無委婉地介紹了企業在新的寬松環境下的應對之道：在銷售時，對價格和付款方式將更嚴格一點，“由我們來選客戶”；在買地時，也將相應寬松一些。不過他坦言，美國的量化寬松政策將明顯增加通貨膨脹和資產泡沫的壓力，使樓市調控面臨嚴峻形勢。

“國內樓市調控必須和國際市場環境的變化更加匹配。”他認為，樓市是延續調整態勢，還是受此驅動轉而上行，尚需觀察下一步市場的變化。

來源：新華網 編輯：鄧京荊